TP.Hồ Chí Minh - Top 3 Mặt Bằng Cho Thuê Đắt Đỏ Nhất

Tp. Hồ Chí Minh luôn là một trong những thị trường bán lẻ sôi động nhất Việt Nam, thu hút các thương hiệu cao cấp và chuỗi cửa hàng lớn. Những con phố trung tâm như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, hay Phạm Ngọc Thạch có mức giá thuê kỷ lục, phản ánh sức hút của khu vực này.

Tuy nhiên, không phải mặt bằng nào có giá cao cũng dễ dàng lấp đầy. Thực tế cho thấy có những vị trí dù đắt địa nhưng vẫn “đắp chiếu” trong thời gian dài. Điều này đặt ra hai câu hỏi quan trọng:

Tại sao những mặt bằng này lại có giá thuê cao?
Và tại sao một số vị trí dù đắt địa vẫn không thể cho thuê?

PHÂN TÍCH & ĐÁNH GIÁ

1. 28 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Tọa lạc trên tuyến đường huyết mạch, diện tích 392,2m² (nở hậu 30m), kết cấu 1 trệt, 6 lầu, có thang máy, giá thuê 2,6 tỷ/tháng, thời hạn đến 31/12/2045. Gần Takashimaya, Rex Hotel, sát ga Metro Nhà Hát Thành Phố, thu hút khách hàng cao cấp. Khu vực tập trung nhiều thương hiệu xa xỉ như Chanel, Dior, Hermes, tạo hiệu ứng Brand Clustering. Trước đây được khai thác bởi City Gym và Gloria Jeans, có hạ tầng đầy đủ nhưng chưa được tái khai thác từ tháng 7/2023. Khách thuê có thể chọn sang nhượng hợp đồng giá 150 tỷ đồng, thuê lại 1,5 tỷ/tháng hoặc thuê trực tiếp 2,6 tỷ/tháng. Giá thuê cao tạo rào cản lớn, trong khi các khu vực khác như Phạm Ngũ Lão, Trần Hưng Đạo có mức giá cạnh tranh hơn.

2. 177-179-181 Hàm Nghi & Phó Đức Chính, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Vị trí đắc địa tại góc hai mặt tiền Hàm Nghi – Phó Đức Chính, trung tâm tài chính sầm uất. Diện tích 15x25m, kết cấu 1 trệt, 4 lầu, phù hợp ngân hàng, showroom, nhà hàng. Gần chợ Bến Thành, kết nối nhanh đến Lê Lợi, Trần Hưng Đạo, Tôn Đức Thắng, giá trị thương mại cao. Trước đây là trụ sở nhiều thương hiệu lớn, từng vướng tranh chấp pháp lý nhưng đã giải quyết xong. Hiện trạng cần cải tạo nhẹ, giá thuê 1,2 tỷ/tháng phản ánh đúng giá trị vị trí nhưng là rào cản với doanh nghiệp tối ưu chi phí. Tuy nhiên, nguồn cung khan hiếm khiến mặt bằng này vẫn là lựa chọn hàng đầu.

3. 262A-264 Nguyễn Thị Minh Khai & 26-28 Cách Mạng Tháng Tám, Quận 3,Tp. Hồ Chí Minh
Nằm tại giao lộ sầm uất Nguyễn Thị Minh Khai – Cách Mạng Tháng Tám, diện tích 687m², phù hợp nhiều mô hình kinh doanh lớn. Vị trí kết nối nhanh đến Quận 1, Quận 10, khu vực tập trung nhiều thương hiệu lớn như Trung Nguyên, Icool, tạo hiệu ứng cộng hưởng. Trước đây được khai thác bởi Phong Vũ, hạ tầng sẵn sàng sử dụng, giá thuê 2,5 tỷ/tháng. Dù diện tích lớn tạo nhiều cơ hội nhưng cần chiến lược khai thác phù hợp. Việc chia nhỏ không gian hoặc kết hợp nhiều mô hình kinh doanh có thể tối ưu doanh thu đáng kể.

XU HƯỚNG SẮP TỚI

Giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ biến động theo tốc độ phục hồi kinh tế. Các vị trí kém hấp dẫn có thể giảm giá nhẹ do áp lực từ doanh nghiệp thuê, trong khi mặt bằng trung tâm TP.HCM vẫn giữ giá cao nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lớn. Thương hiệu xa xỉ, ngân hàng, nhà hàng cao cấp và chuỗi flagship sẵn sàng trả giá cao để xây dựng thương hiệu. Ngược lại, các thương hiệu đại chúng ưu tiên tối ưu chi phí bằng chiến lược đa điểm hoặc chọn mặt bằng hợp lý hơn. Chủ nhà cần linh hoạt điều chỉnh giá, hỗ trợ setup, chia nhỏ diện tích hoặc áp dụng hợp đồng chia sẻ doanh thu để tối ưu tỷ lệ lấp đầy và tăng giá trị mặt bằng. Ngoài ra, việc khai thác thêm các mô hình kinh doanh bổ sung như quảng cáo ngoài trời hoặc không gian sự kiện có thể giúp chủ đầu tư gia tăng nguồn thu thụ động.

KẾT LUẬN

Thị trường mặt bằng bán lẻ TP.Hồ Chí Minh đang chuyển mình mạnh mẽ. Mặt bằng đắc địa vẫn thu hút nhờ vị trí chiến lược, trong khi các mặt bằng lớn nhưng thiếu linh hoạt về giá thuê gặp nhiều thách thức. Doanh nghiệp ưu tiên tối ưu chi phí thay vì chỉ tập trung vào hình ảnh thương hiệu. Chủ nhà và nhà đầu tư cần linh hoạt hơn trong định giá, tối ưu diện tích và áp dụng chính sách thuê phù hợp. Các mô hình hợp tác như chia sẻ doanh thu hoặc hỗ trợ setup sẽ giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy và tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường bán lẻ hiện nay.