Tuy nhiên, không phải mặt bằng nào có giá cao cũng dễ dàng lấp đầy. Thực tế cho thấy có những vị trí dù đắt địa nhưng vẫn “đắp chiếu” trong thời gian dài. Điều này đặt ra hai câu hỏi quan trọng:

• Tại sao những mặt bằng này lại có giá thuê cao?
• Và tại sao một số vị trí dù đắt địa vẫn không thể cho thuê?

PHÂN TÍCH & ĐÁNH GIÁ

1. 28 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Tọa lạc trên tuyến đường huyết mạch, diện tích 392,2m² (nở hậu 30m), kết cấu 1 trệt, 6 lầu, có thang máy, giá thuê 2,6 tỷ/tháng, thời hạn đến 31/12/2045. Gần Takashimaya, Rex Hotel, sát ga Metro Nhà Hát Thành Phố, thu hút khách hàng cao cấp. Khu vực tập trung nhiều thương hiệu xa xỉ như Chanel, Dior, Hermes, tạo hiệu ứng Brand Clustering. Trước đây được khai thác bởi City Gym và Gloria Jeans, có hạ tầng đầy đủ nhưng chưa được tái khai thác từ tháng 7/2023. Khách thuê có thể chọn sang nhượng hợp đồng giá 150 tỷ đồng, thuê lại 1,5 tỷ/tháng hoặc thuê trực tiếp 2,6 tỷ/tháng. Giá thuê cao tạo rào cản lớn, trong khi các khu vực khác như Phạm Ngũ Lão, Trần Hưng Đạo có mức giá cạnh tranh hơn.

2. 177-179-181 Hàm Nghi & Phó Đức Chính, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Vị trí đắc địa tại góc hai mặt tiền Hàm Nghi – Phó Đức Chính, trung tâm tài chính sầm uất. Diện tích 15x25m, kết cấu 1 trệt, 4 lầu, phù hợp ngân hàng, showroom, nhà hàng. Gần chợ Bến Thành, kết nối nhanh đến Lê Lợi, Trần Hưng Đạo, Tôn Đức Thắng, giá trị thương mại cao. Trước đây là trụ sở nhiều thương hiệu lớn, từng vướng tranh chấp pháp lý nhưng đã giải quyết xong. Hiện trạng cần cải tạo nhẹ, giá thuê 1,2 tỷ/tháng phản ánh đúng giá trị vị trí nhưng là rào cản với doanh nghiệp tối ưu chi phí. Tuy nhiên, nguồn cung khan hiếm khiến mặt bằng này vẫn là lựa chọn hàng đầu.

3. 262A-264 Nguyễn Thị Minh Khai & 26-28 Cách Mạng Tháng Tám, Quận 3,Tp. Hồ Chí Minh
Nằm tại giao lộ sầm uất Nguyễn Thị Minh Khai – Cách Mạng Tháng Tám, diện tích 687m², phù hợp nhiều mô hình kinh doanh lớn. Vị trí kết nối nhanh đến Quận 1, Quận 10, khu vực tập trung nhiều thương hiệu lớn như Trung Nguyên, Icool, tạo hiệu ứng cộng hưởng. Trước đây được khai thác bởi Phong Vũ, hạ tầng sẵn sàng sử dụng, giá thuê 2,5 tỷ/tháng. Dù diện tích lớn tạo nhiều cơ hội nhưng cần chiến lược khai thác phù hợp. Việc chia nhỏ không gian hoặc kết hợp nhiều mô hình kinh doanh có thể tối ưu doanh thu đáng kể.

XU HƯỚNG SẮP TỚI

Giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ biến động theo tốc độ phục hồi kinh tế. Các vị trí kém hấp dẫn có thể giảm giá nhẹ do áp lực từ doanh nghiệp thuê, trong khi mặt bằng trung tâm TP.HCM vẫn giữ giá cao nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lớn. Thương hiệu xa xỉ, ngân hàng, nhà hàng cao cấp và chuỗi flagship sẵn sàng trả giá cao để xây dựng thương hiệu. Ngược lại, các thương hiệu đại chúng ưu tiên tối ưu chi phí bằng chiến lược đa điểm hoặc chọn mặt bằng hợp lý hơn. Chủ nhà cần linh hoạt điều chỉnh giá, hỗ trợ setup, chia nhỏ diện tích hoặc áp dụng hợp đồng chia sẻ doanh thu để tối ưu tỷ lệ lấp đầy và tăng giá trị mặt bằng. Ngoài ra, việc khai thác thêm các mô hình kinh doanh bổ sung như quảng cáo ngoài trời hoặc không gian sự kiện có thể giúp chủ đầu tư gia tăng nguồn thu thụ động.

KẾT LUẬN

Thị trường mặt bằng bán lẻ TP.Hồ Chí Minh đang chuyển mình mạnh mẽ. Mặt bằng đắc địa vẫn thu hút nhờ vị trí chiến lược, trong khi các mặt bằng lớn nhưng thiếu linh hoạt về giá thuê gặp nhiều thách thức. Doanh nghiệp ưu tiên tối ưu chi phí thay vì chỉ tập trung vào hình ảnh thương hiệu. Chủ nhà và nhà đầu tư cần linh hoạt hơn trong định giá, tối ưu diện tích và áp dụng chính sách thuê phù hợp. Các mô hình hợp tác như chia sẻ doanh thu hoặc hỗ trợ setup sẽ giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy và tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường bán lẻ hiện nay.

Bạn có thể tham khảo thêm các bài viết dưới đây của chúng tôi
– Xu hướng chuyển dịch từ OOH sang performance OOH
– Marketing Online to Offline (O2O) – Những trào lưu mới nhất trên thế giới và Việt Nam
– Giá Bất Động Sản Liên Tục Tăng Cao Và Không Có Tín Hiệu Giảm

Bộ Xây dựng vừa có văn bản số 5155 gửi tới các địa phương, trong đó đánh giá, thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Một số tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vẫn vi phạm các quy định pháp luật tại một số địa phương.

Đáng chú ý, gần đây xuất hiện một số nhà đầu tư, môi giới tung tin đồn thổi, mua đi bán lại “gây nhiễu loạn thông tin để đẩy giá nhà đất lên cao nhằm trục lợi”. Đặc biệt, thời điểm đầu tháng 8 vừa qua, xuất hiện những phiên đấu giá đất có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Trong khi đó, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn, thanh khoản kém. Theo Bộ Xây dựng, điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới tình hình phát triển kinh tế – xã hội cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng dẫn thông tin cho biết, tại Hà Nội, một số dự án căn hộ chung cư hoặc nhà riêng lẻ trên địa bàn các quận Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức… tăng cao “bất thường” so với thực tế thị trường và nhu cầu của người mua ở thực. Theo báo cáo quý 2/2024 của Bộ Xây dựng, giá chung cư đã tăng khoảng 5-6,5% so với 3 tháng đầu năm 2024. Những dự án cũ, đã vận hành nhiều năm thậm chí ghi nhận mức tăng giá 28-33%. Ngay cả một số khu tái định cư cũng có mức tăng giá lên tới 20% theo năm. Thị trường Hà Nội thời gian qua ghi nhận các dự án căn hộ mở bán mới có giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên.

Tình trạng “leo thang” của giá căn hộ chung cư, theo Bộ Xây dựng sẽ “chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn” và đã có xu hướng chững lại vào cuối quý 2. Bộ dẫn chứng cho biết, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý 2 đã sụt giảm khoảng 30% so với đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu do nền giá được đẩy lên cao và người mua chuyển sang chờ đợi thay vì xuống tiền mua.

Yêu Cầu Kiểm Soát Tình Trạng Trao Tay Bất Động Sản Nhiều Lần

Trong văn bản gửi các địa phương, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện nghiêm chỉ thị số 82 ban hành ngày 21/8 của Thủ tướng Chính phủ, cùng với nghị quyết số 33 năm 2023 về các giải pháp thúc đẩy sự phát triển ổn định, an toàn và bền vững của thị trường bất động sản. Cụ thể:

• Kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư, sàn giao dịch và các nhà môi giới tại địa phương.
• Kiểm soát việc mua bán, chuyển nhượng, sang tay bất động sản nhiều lần, đặc biệt tại các dự án và khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường, cần được giám sát chặt chẽ.
• Các hành vi đẩy giá, thổi giá và đầu cơ cần được kiểm tra và xử lý theo pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.
• Cần tiến hành kiểm tra và đánh giá tình hình biến động giá bất động sản tại từng địa phương, để có những biện pháp điều tiết phù hợp nhằm duy trì sự ổn định và bền vững của thị trường.
• Rà soát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch và kịp thời xử lý các vi phạm, ngăn chặn tình trạng lợi dụng đấu giá để thao túng thị trường.
• Giám sát chặt chẽ việc xây dựng nhà ở tại các dự án phân lô bán nền, tránh tình trạng để đất trống hoặc đầu cơ nhằm đẩy giá lên cao.
• Công khai thông tin về thị trường bất động sản, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, sử dụng đất và hạ tầng tại địa phương. Việc này sẽ đảm bảo thông tin minh bạch và ngăn chặn các hành vi gian lận trong kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng lưu ý, việc kiểm soát giá bất động sản tại các địa phương cần được thực hiện nhằm phù hợp với điều kiện cụ thể từng nơi, đảm bảo không gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Ngoài ra, thông tin về các dự án bất động sản đã được phê duyệt, cùng với danh sách các chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn, cũng cần được công khai để ngăn chặn các hiện tượng gian lận và lừa đảo.

Văn bản chỉ đạo trên của Bộ Xây dựng được đưa ra khi thời gian gần đây, huyện vùng ven Hà Nội liên tiếp có các phiên đấu giá đất thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký với giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2, gây xôn xao thị trường. Chẳng hạn, tại phiên đấu giá đất xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) có những lô trúng đấu giá cao gấp khoảng 10 lần giá khởi điểm, lên tới 100 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, giá chung cư tại Hà Nội cũng không ngừng tăng và neo cao, vượt qua khả năng chi trả của phần lớn người dân lao động tại đô thị. Công điện ngày 21/8 của Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu chấn chỉnh, xử lý nghiêm các vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Được biết, từ 1/8, Nghị định 96 chính thức có hiệu lực, trong đó bổ sung các biện pháp điều tiết thị trường. Cụ thể, trường hợp giá bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng thì các bộ ngành cùng địa phương sẽ đề xuất giải pháp điều tiết thị trường cho phù hợp. Với biện pháp này, theo một số chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản biến động giá chủ yếu do cung – cầu nên không thể thay đổi giá giao dịch bằng cách dùng mệnh lệnh can thiệp.

Hải Âu (TH)

Giá Bất Động Sản Liên Tục Tăng Cao

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) cho biết, giá bất động sản đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Cụ thể, chỉ số giá bất động sản là căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị. Thậm chí, loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2.

Mức giá bất động sản sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ “tăng vọt”, nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao. “Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng “được đà” tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu trên 1m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng trên 1m2 vẫn được coi là bình thường. Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng” cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt “đỉnh sốt” năm 2022.

Bà Miền cho rằng, trong ngắn hạn, giá bất động sản sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ – loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá bất động sản khó hạ. Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Trái Ngược Diễn Biến Giá Chung Cư Và Bất Động Sản Thổ Cư Hà Nội

Căn hộ chung cư là phân khúc “làm mưa làm gió” thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm đến nay khi liên tục tăng giá. Dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn trong 3 tháng đầu năm 2024 ghi nhận, giá chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận thực tế trên khi chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2.

Hiện đà tăng giá của căn hộ chung cư vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong thời gian gần đây. Chỉ trong 2 tháng qua, rất nhiều dự án chung cư trên thị trường chuyển nhượng tiếp tục tăng trung bình từ 150-300 triệu đồng/căn. Nhiều căn hộ đã tăng giá gấp đôi, gấp rưỡi chỉ trong vòng một năm qua. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá “chóng mặt” này đang ảnh hưởng lớn đến hành vi mua bán của cả tập khách hàng ở thực và đầu tư.

Theo một khảo sát của trang Batdongsancom.vn với các môi giới bán căn hộ chung cư ghi nhận, thanh khoản của căn hộ chung cư có xu hướng sụt giảm khi giá chung cư tăng quá cao và quá nhanh trong thời gian ngắn. Theo đó, lượng giao dịch giảm khoảng 30% so với giai đoạn đầu năm sau Tết Nguyên đán – khi cơn sốt chung cư bắt đầu khởi phát. Trên facebook đã xuất hiện các hội nhóm kêu gọi dừng mua nhà Hà Nội để tránh “ngáo giá” với số lượng hàng trăm nghìn, hàng chục nghìn thành viên. Giá chung cư tăng quá cao đang thúc đẩy ngày càng mạnh mẽ làn sóng dừng mua chung cư, chuyển sang mua bất động sản thổ cư, gồm nhà riêng, nhà phố để an cư hoặc đầu tư.

Bất động sản thổ cư đang trở thành một lựa chọn khác khi mức tăng giá không bị đẩy “loạn xạ” như chung cư. Một khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà riêng các quận nội thành Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai… ghi nhận mức tăng giá trung bình 10-20% từ đầu năm đến nay. Lượng giao dịch tại các sàn chuyên bán thổ cư ở Hà Nội tăng trung bình 10-30% trong 3 tháng gần đây, cùng thời điểm khi giá chung cư liên tục nhảy múa.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, dữ liệu thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận nhà riêng, nhà phố đang duy trì mức độ quan tâm ổn định. Ba tháng đầu năm 2024, loại hình nhà riêng, nhà phố có xu hướng đi lên về lượng giao dịch và mức độ quan tâm ở tất cả các khoảng giá. Đặc biệt, mức độ quan tâm tăng mạnh ở hầu khắp các quận, huyện Hà Nội. Cụ thể, so với đầu năm 2023, mức độ quan tâm nhà riêng quận Nam Từ Liêm tăng 43%, nhà riêng Hoàng Mai tăng 28%, Đống Đa tăng 21%, Hà Đông tăng 26%, Thanh Xuân tăng 12%. Về mức giá, giá nhà riêng Hà Nội từ mức trung bình 95 triệu đồng/m2 ở quý 1/2021 đã tăng lên mức 164 triệu đồng/m2 ở quý 2 năm 2024. Như vậy tốc độ tang giá trung bình của nhà riêng khá ổn định, đạt trung bình 15-20%năm tùy từng khu vực. Chính sự ổn định, không loạn giá, loạn mức tăng khiến lượng giao dịch nhà riêng, nhà phố duy trì sự ổn định, đều đặn, lọt điểm ngắm của người mua thực và giới đầu tư trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội liên tục nhảy múa.